延續上一篇： 日本生活～東京投資買房經驗分享～（一） 【下一站是霞ヶ関, 請到站的乘客準備下車】 結果你真的下車準備回家。。那你一定是高富帥或白富美。。請留下你的聯繫方式。。求交往 ^_^ 每個城市都有明顯的區域分級。就算不是那麼正確的好壞二分法，也能在大家心中留下清楚的階級印象 地點好壞就是能給人這麼大的影響 選擇地點是買不動產的重要指標，對於投資者來說更可以說是 「唯一」 指標也不為過 在日本人生地不熟的我們，其實能選的地方其實只有兩個：東京 或是 大阪 請不要因為便宜就購買奇奇怪怪的地方 （包括北海道，旅遊景點都是幻覺） 除了投資報酬率以外，買房省心省力還是很重要的。個人建議，東京、大阪以外地區基本不考慮 相比起來，大阪的房屋售價比東京稍微低一些（大約低 20%，個別地區能找到 30%） 但是很奇怪的是大阪的租金會出現三到四萬日幣的情況 相比起來，東京的房租穩定很多，不論新舊地區等，普通套房都能落在五萬到六萬日幣左右 這是從長租的觀點來比較 Airbnb 等日租模式的情況，大阪的法令比東京寬鬆很多。現在又有很多 Airbnb 代行 / 仲介公司 房租雙倍的收益下，選擇大阪好像也不錯？但避免法律變動，我還是選擇買在東京 東京的山手線 去過日本的人對這個綠色的圓圈應該不陌生。這是東京山手線鐵道，城市運輸命脈，最多人利用的電車路線 山手線路經所有熱鬧的副都心：新宿、池袋、銀座、秋葉原、原宿等站都在這個環形所經之路上 為何提到山手線，因為近 20 年來，山手線上的房子比較不會跌價 由於山手線無可取代的便利性，能在這個線路上面置產會是東京房產的首選 公司補貼車資，但是不補貼房租 這是日本常見的社會型態 東京相同的房租住在市中心只能住在套房，而住在千葉縣能夠住到面積至少大一倍的房間 才會出現日劇裡面坐上終電還能睡一個小時的情況，因為住的地方超級偏遠 你不知道電車上面很好睡嗎～～～～ Orz 從日本人朋友了解到的居住情況，跟我們通常「離公司近就是好」的狀態略有不同 出現了一些蠻有趣的房屋選擇方式，在這裡列舉出幾個： 鐵道的終站： 不怕坐過站，並且上班路程那麼遠，我一定要有座位！ 車站步行10分鐘內： 到家已經累了，別叫我走太遠。早上趕車也方便 附近是居民區： 個人隱私很重要的 最近日本人也開始有往市中心住的趨勢，但是上述情況還是頗常見的 坐不上電車的站，只能騎單車了 大家住在公司附近一兩站算是頗常見的情況 但是在東京市中心，住在公司一兩站外不見得是好選擇 因為就算你住在車站旁邊，太靠近市中心卻又不是市中心的車站是擠不上車的！ 日本還有專門把乘客推上車的工作人員，所以離一兩站幾乎就等於沒有車站 但是離的近還是有意義的，可以騎單車上班。或是出去喝一杯之後可以走回家（聯誼後帶人回家比較近） 我不要住一樓 日本人非常注重隱私，所以一樓的價值相當低 日本人能住三樓一定不選一樓。同一棟樓裡面，相同格局大小的公寓，一樓的價值一定比樓上低10%以上 就算價差沒有非常大，但是當地人也不太願意買 能稍微提升隱私性的房屋特性都能加分 例如「角部屋」（也就是邊間，當某一面牆壁後面沒有其他人，不會受到打擾就稱作角部屋），有電梯的頂樓等 居民區與商業區 日本人對於居住隱私的重視程度遠超我們想像 ...

許多朋友知道我在日本有一些房產投資，最近都來問我一些相關經驗 （或許是因為市場景氣不好，不少人開始憂慮自己的未來生活？） 既然這些經驗能夠幫助到大家，在這裡分享我知道日本東京房屋相關的 「所有細節」 包括 看房（各種需要注意的觀點分享）→ 買房（手續及費用與行程）→ 管理（實際文件與未來管理內容） ​ 接下來要寫的內容比較長，所以會分成許多章節 日本買房的好處壞處我都會說，一些我們不常注意的特殊事項也會盡量提到。讓大家更深入了解日本居住文化 部分章節或許會著重說「壞」的成分。因為好的部分你一定自己知道才會來看日本購屋文才是 因此文中會稍微偏重於提醒大家一些該注意的地方 買在日本，好嗎？～日本整體房屋市場環境與相關知識 為什麼住這裡？～日本的住宿習慣跟我們有什麼不一樣 選個喜歡的房屋～用我手上的椎名町樣板實例來分析好壞 椎名町樣板實際購買流程 房屋管理～租屋模式與仲介代管相關事項 那現在開始囉～～～ ​ 買在日本，好嗎？ 想在日本買房的朋友，應該都不是要自己去住的吧？ 並且日本買房以後並不會給你簽證或居留權，那接下來會多數以投資觀點來分析 1. 投資報酬率 (利回り) 投資大家最關心的主題當然是投資報酬率有多少（簡單說就是每個月能拿到多少錢） 通常在網站上面看到的投資報酬率（利回り），多數都在 7% 以上 但作為房東實際上能拿到的數字會比這個少 因為仲介告訴你的都是 表面利回，也就是還沒扣除費用的毛利 像是這一個（健美家 kenbiya 上面常見的範例） 上面寫 9% 收益，完全忽視了稅金與每個月的「管理費＋修繕積立金」 事實上扣除了每月固定費用之後得出的收益是 7.24%，加上購屋稅費與仲介等費用 實際上拿到手的收益大約在 5.5% 左右 在這個例子上面，房東投入 8,600,000 日幣（買房的費用通常會在房價上增加快 10%，仲介費、稅費。。等等） 每月拿到的數字大約是 40,000 日幣 不過以八萬美金的程度，不管您是住北京、上海、廣州、台北、香港、新加坡，這個價格應該都只能買廁所吧 日本投資房產還是很便宜的（這些鳥籠好不好住另說，下圖是我其中一間整修完工的照片） ​ ​ 2. 日本人為什麼不愛買房 ～因為房屋只會跌，不會漲～ 在華人社會我們已經很習慣房屋價格會上漲這個事實 但是在日本，這個情況是反過來的 日本泡沫經濟時代，東京房屋動輒上億，最少也要數千萬 當泡沫經濟破滅時，房地產的價值崩盤到直接少一個零的程度！！ 這代表相當多人直接破產，把房屋賣了連利息都付不起 不動產只是一個永遠甩不掉的債。。。 前車之鑑猶在，年長的日本人給小輩的買房觀念就跟我們很不一樣了 於是日本人對買房的看法就跟買車一樣，一落地就減價一半 大家也不覺得房屋是什麼太好的資產（最近這個看法有慢慢在轉變） ...

//投資有風險，入市需謹慎// 目前全世界的虛擬貨幣上千種，哪個才是潛力無限的黑馬？ 我之前三月提過多次，個人挺看好虛擬貨幣中的「IOTA」，而早在今年年初的時候我就已經把手上所有比特幣與乙太幣全部換成 IOTA 了。。。 如果你還沒有 IOTA 錢包，趕快去下載註冊一個～ 上面是 IOTA 最近七天的走勢圖，近 30 天內漲幅達到 120%，是眾多虛擬貨幣中數一數二的幅度！ 這幾天 IOTA 會這樣暴漲，除了 BTC 帶頭往上衝以外，另外原因就是 IOTA 官方基金會近期不斷釋出利好消息！ 首先是四月十六號 IOTA 官方網站大翻新： https://www.iota.org 原本舊版的網站只能看出 IOTA 基金會一些對未來的願景，希望改變世界、地球和平。。。等等 新版網頁上線後，已經能看出 IOTA 基金會對於未來已經有比較明確的目標，而這段時間不斷吸收各方人才 也都能在新版網頁上面看見有各自部門以及負責的領域： https://www.iota.org/the-foundation/team 對於一般用戶來說，比較重要的是如何安全購買 IOTA 與存放，官方也有相應的頁面指導： https://www.iota.org/get-started/buy-and-secure-iota 頁面還列出可以自由購買與賣出 IOTA 的交易所清單，這個清單未來會越來越長，光是今天（五月四號）就會新增兩個交易所 一個是中國的「火幣」，另外一個是台灣的「COBINHOOD」，其中「火幣」更是世界上交易量前三的交易所！實力不容小覷～ 我在開始入金 IOTA 以前，僅有三個交易所而已，隨著交易所增多以後 IOTA 出、入金將越來越方便！ 在垂直應用領域，官方也找到明確的目標不再是空講概念，甚至是已經有落地實際應用產生！ 這點非常重要，目前虛擬貨幣能有實際落地應用的幾乎沒有，因為框架的關係，大概只有 IOTA 能真正做到這點： https://www.iota.org/verticals/mobility-automotive 這是因為目前 BTC 跟 ETH 以及目前市面上 95% 以上的區塊鏈虛擬貨幣，都有其設計缺陷，而且在不久的未來即會慢慢顯露 除了挖礦造成的巨大能源消耗，整體交易量上升導致交易確認時間拉長 交易產生的手續費也會漸漸變高，礦工與使用者利益對立。。。等等 這些都是因為使用的區塊鏈框架缺陷，導致沒辦法真正進入現實社會應用（這也是 ETH 將來要推 PoS 的主因之一） 而因為背後龐大的利益關係，投資數以千萬的礦場礦工跟寫個白皮書 就能透過派發 ERC-20 代幣來籌到數百萬至數以千萬美金的企業或組織甚至個人 是沒多少人會跟你說的，這也是很多人提醒大家不要盲目投資的道理，因為他們先拿到錢了，不一定會真的做事啊！ 四月十八號，官方網站改版後兩天，世界第一個使用 IOTA 充電站發布： ...

最近這幾年台灣觀光產業有越來越糟糕的情勢，不過大部分都是業者自己搞砸的 例如去 Google 搜索「墾丁」兩個字，會出現一大票各種坑殺觀光客的新聞或文章。。。 六、七年前我也去過墾丁自駕遊，當時民宿各種便宜，墾丁大街都是便宜又好吃的美食 跟目前新聞報導的情況已經大大不同。。。 夏天玩水除了墾丁之外，大家最近狂推搭飛機只要一個半小時不到的「沖繩」，才是真正好吃又好玩的夏日首選～ 在日本每當夏季來臨時，全國各地都會舉行煙火大會，許多民眾都會穿著浴衣參觀煙火大會 而距離台灣最近的沖繩，是全日本最早舉行大型煙火的地區，因為沖繩四月份就入夏了，沙灘也是四月份就開放囉～ 而且四月份還是沖繩旅遊淡季，除了便宜的機票以外，還能找到便宜的租車與住宿喔！ 像是租車的話，淡季相比旺季便宜將近一半！一整個省很大！ 日本租車不得不提醒一下大家，除了帶上日文譯本以外，台灣的駕照正本也要攜帶！不然租車公司不會讓你租車！ 我們在租車公司現場就遇到一對台灣人沒帶台灣駕照 還問我們能不能載他們到沖繩市區，整個沖繩行程完全被打亂，各種囧。。。 沖繩海炎祭的門票可以直接在台灣全家便利商店買到早鳥優惠票，我是 2017 年 12 月底就買到票了～ 包含會場的停車票，都可以在全家便利商店買到～ 想要購買的話可以關注他們官方的 Facebook 帳號，開賣時候都會有通知： https://www.facebook.com/ryukyukaiensai/ 如果不是自己開車的話，可以在二月或者三月查查台灣各大旅行社，他們會賣市區來回宜野灣海濱公園巴士加上門票的套票 根據親身經驗，建議多搭乘公共交通，除非煙火當天你會提早三點半就進場，不然當天在下午五點左右周邊就開始會大塞車！ 而且離場的時候會更痛苦，成千上百台汽車都要從停車場小小的進出口出去，開車的司機絕對想死的心都有了。。。 巴士有優先通行的權利，所以建議能搭大眾運輸還是搭大眾運輸會比較好 進場之後就能看到兩旁很多攤販，整個就像園遊會一樣非常熱鬧 現場也有提供小朋友玩的氣墊溜滑梯之類的遊具可以讓大人稍微休息一下～ 早點到現場還能佔個好位置，除了購買 VIP 有座位的以外，最多人買的是無劃位的，每個人都帶上野餐墊 選好空位就鋪開來了，我們來的還算早，選了一個離煙火施放最近的一個斜坡，躺著看煙火賽高！！！ XD 海炎祭開始時間是晚上七點半，會場工作人員很早就在前面這塊人造島上面搭舞台做準備 來個全景，天還沒暗已經擠滿人潮了～ 另外現場的攤販東西賣超貴，隨便一個小串就賣 300 日幣起跳，一瓶飲料也是 300 日幣，普通啤酒一瓶 600 日幣。。。 建議下次進場以前先去一趟便利商店，弄些飲料或者飯糰之類的～ 沖繩海炎祭表演是晚上七點半到九點半，總長兩小時，實際會有主持人中間穿插講話，所以實際煙火表演時間大約是一個多小時 煙火是跟著音樂隨著擺動施放的，不是無規律亂噴，所以現場非常好看！就像是看一場演唱會一樣～ 大會主持人除了有講日文的以外，還會穿插中文，不怕聽不懂～ 聽主持人講說，今年 2018 年光是台灣來的遊客就高達 3000 人以上！所以這次的煙火大會有將近四分之一以上是台灣歌曲改編！ 躺在地上近距離觀賞這個音樂煙火大會實在太爽！比看 IMAX 4D 電影還爽！ 煙火還沒表演一半，已經跟同行友人確認明年還要繼續來看，實在太讚了啦！

​ 說到日本旅遊，除了機票與住宿外，第三重要的當然就是如何在日本上網的問題？ 我自己使用過好幾種日本上網的方式，有租 WiFi 機、也有試過淘寶 4G 吃到飽上網卡 當然還有用過日本當地的上網卡，然後上次去大阪還試過 AIS 的亞洲漫遊卡 目前市面上的上網卡幾乎都是前面幾 GB 流量是真正高速 4G，超過以後就會被降成 3G 速度或者是只有幾百 Kbps 而已 這些上網卡在稍微有良心一點的商家手上，就會跟你說明清楚，如果不是的話基本上這些上網卡，商家都是以「吃到飽」來宣傳的 說自己「吃到飽」也沒錯，只不過是「限速吃到飽」～ ​ 先說結論：想要速度而且真正吃到飽，直接租比較貴的日本 WiFi 機，一分錢一分貨，返回上一頁 Google 一下可以找到很多部落客的業配文。。。 如果你是輕度網路用戶或者打算來個一日、二日特攻，那可以參考這篇日本免費七天 600M 上網卡～ 中度用戶大約一天 2GB 流量的話，可以繼續閱讀下去 我這次去沖繩，雖然 Airbnb 的房東有提供一台可以攜帶外出的 WiFi 上網機，但是因為我們這次人數較多，多到要租兩台汽車 所以還是另外多準備一個上網卡來搭配使用 如果經常出國出差旅行，建議直接買一台 MiFi 隨身路由器，然後配合當地的上網卡，這樣會省比較多 還沒有 MiFi 的人，我推薦紫米 ZMI MF885 或者是 TP-Link 家的都不錯，這兩家的全球 4G 覆蓋頻率都很廣 國人常去的旅遊國家（日本、韓國、中國、東南亞或者美國）都是可以覆蓋到，沒有問題～ 出國使用 MiFi 上網好處很多，除了不用換手機卡以外，其中最重要就是手機可以非常省電！ 因為是使用 MiFi 分享出來的 WiFi 來讓手機上網，手機 4G 上網功能可以直接關閉，所以超省電～ 像我上次使用 iPhone X 在大阪走跳，想上網就上網，想打卡就打卡，早上出門充飽電一整天下來到晚上都不用接行動電源！ 號稱日本上網卡最強的「EZ Nippon 日本通上網卡」到手了，下個月準備來去體驗看看～ pic.twitter.com/s5gs1XZfA6 — Stephen  @[email protected] (@jkgtw) March 20, 2018 ...