許多朋友知道我在日本有一些房產投資，最近都來問我一些相關經驗

（或許是因為市場景氣不好，不少人開始憂慮自己的未來生活？）

 

既然這些經驗能夠幫助到大家，在這裡分享我知道日本東京房屋相關的 「所有細節」

包括 看房（各種需要注意的觀點分享）→ 買房（手續及費用與行程）→ 管理（實際文件與未來管理內容）

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接下來要寫的內容比較長，所以會分成許多章節

日本買房的好處壞處我都會說，一些我們不常注意的特殊事項也會盡量提到。讓大家更深入了解日本居住文化

部分章節或許會著重說「壞」的成分。因為好的部分你一定自己知道才會來看日本購屋文才是

因此文中會稍微偏重於提醒大家一些該注意的地方

 

  • 買在日本，好嗎？～日本整體房屋市場環境與相關知識
  • 為什麼住這裡？～日本的住宿習慣跟我們有什麼不一樣
  • 選個喜歡的房屋～用我手上的椎名町樣板實例來分析好壞
  • 椎名町樣板實際購買流程
  • 房屋管理～租屋模式與仲介代管相關事項

 

那現在開始囉～～～

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買在日本，好嗎？

想在日本買房的朋友，應該都不是要自己去住的吧？

並且日本買房以後並不會給你簽證或居留權，那接下來會多數以投資觀點來分析

 

1. 投資報酬率 (利回り)

投資大家最關心的主題當然是投資報酬率有多少（簡單說就是每個月能拿到多少錢）

通常在網站上面看到的投資報酬率（利回り），多數都在 7% 以上

但作為房東實際上能拿到的數字會比這個少

因為仲介告訴你的都是 表面利回，也就是還沒扣除費用的毛利

 

像是這一個（健美家 kenbiya 上面常見的範例）

上面寫 9% 收益，完全忽視了稅金與每個月的「管理費＋修繕積立金」

事實上扣除了每月固定費用之後得出的收益是 7.24%，加上購屋稅費與仲介等費用

實際上拿到手的收益大約在 5.5% 左右

 

在這個例子上面，房東投入 8,600,000 日幣（買房的費用通常會在房價上增加快 10%，仲介費、稅費。。等等）

每月拿到的數字大約是 40,000 日幣

 

不過以八萬美金的程度，不管您是住北京、上海、廣州、台北、香港、新加坡，這個價格應該都只能買廁所吧

日本投資房產還是很便宜的（這些鳥籠好不好住另說，下圖是我其中一間整修完工的照片）

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2. 日本人為什麼不愛買房  

～因為房屋只會跌，不會漲～

 

在華人社會我們已經很習慣房屋價格會上漲這個事實

但是在日本，這個情況是反過來的

日本泡沫經濟時代，東京房屋動輒上億，最少也要數千萬

當泡沫經濟破滅時，房地產的價值崩盤到直接少一個零的程度！！

這代表相當多人直接破產，把房屋賣了連利息都付不起

不動產只是一個永遠甩不掉的債。。。

 

前車之鑑猶在，年長的日本人給小輩的買房觀念就跟我們很不一樣了

於是日本人對買房的看法就跟買車一樣，一落地就減價一半

大家也不覺得房屋是什麼太好的資產（最近這個看法有慢慢在轉變）

所以現在房屋價格很便宜，日本人依然不是很愛買

 

政府在稅務上也促進了房屋跌價的形成

在日本每年不動產會有兩種稅，固定資產稅 + 都市計畫稅 = 簡稱固都稅

假設新屋需要繳 100 元好了，第二年就交 95 元。。 然後每年遞減

直到 20 年後政府判定你房屋不值錢（殘值 = 0），就不需要交房屋稅了。如果您購買的是較新的房屋，稅率計算法如下：

基本的に固定資産稅の計算方法は、固定資産稅の評価額に標準稅率の 1.4% をかけた金額になります

都市計畫稅，基準稅率 0.3%（東京23區）

兩種稅加一起大約是 1.7% x 房屋政府評定價值

政府在稅務上都說房屋年年跌價，大家認為房屋會跌也是很正常的？

 

但是，在哪裡都不可能出現一線大城市市中心房子免費的情況

不管怎麼下跌還是會有一個保底價，地區房屋跌到這個價格附近就不太會變動了，但是該區租金仍然會維持一定水平

因此買二手房比購買新房來的划算很多

 

3. 地震標準

日本處於地震帶，地震威脅十分嚴重。在購買日本房屋時，該房屋是以什麼抗震標準來建築的顯得十分重要

日本 1981 年曾經修訂過建築抗震標準。從 1982 年以後蓋的房屋，都必須符合新標準

條件相似的房屋，1982 年以後的與 1982 年以前的房屋在價格上會出現明顯的區別

 

建議還是買 1982 年以後的新抗震標準房比較好

 

對於房屋抗震不太熟悉的，還可以認明大建築公司蓋的品牌房屋

我是選了大京的 Lion Mansion 系列。大型公司對於抗震與建築的技術還是比較受到信賴的

 

另外，日本地震險非常昂貴，九成的房屋都沒有地震險

所以最好不要購買便宜的地震屋，然後認為只要保險就好了（通常也沒有這種屋子啦，只是提醒）

 

4. 土地權狀相關

日本大部分的房屋都是土地私有制的。但現在仍然有一部分房屋未經改建，所以仍然處於 舊法借地權 的狀態之下

這種房屋會異常的便宜，但是屋主沒有土地所有權。也就是說房屋老舊需要拆除的時候，屋主的財產自然也就消失了

（下面這個樣本，在不錯的地點用相同價格可以購買到比所有權面積大很多的公寓。。。但是不建議買）

 

另一個情況是 再建不可

價格超級便宜，面積超級大。。一千多萬可以在文京區買到大雄他家。。但是。。

這個建築物已經沒有與「兩米寬道路」相連的通路了

在法律上這種建築物禁止拆掉重建（造成日本出現各種奇妙的裡路地小空間）

但如果你可以把鄰居的房子也買起來，或許可以連接到馬路上，那就又可以合法重建了

上面這個應該是屋主產權地點夠好，不想要所有權消失，先留下柱子等機會買隔壁的情況發生

上面那些柱子最後改裝成這樣。。日本改造能力還是蠻強的

有經濟實力改裝的人，或許可以考慮一些再建不可的物件

 

**5. 那～～**買在日本，好嗎？

歸納一下買在日本主要的優劣之處

主要好處

  • 投資額小
  • 收益相對高

 

主要壞處

  • 有持有費用（如果不出租，房子反而是負擔。套房約每年 15-20 萬日幣）
  • 房價不會漲

 

值不值得去日本買房見仁見智

上面提到的社會情況都能有基本了解後，你還想要多了解日本買房子的事，請關注我後續的房屋經驗談

 

我的東京置產系列文：