延續上一篇：日本生活～椎名町樣板實際購買流程～（四）

 

這個時候房屋已經買好了

 

在回歸平靜生活之前，需要找一個能包辦所有麻煩事的全能管家

用哪一家就隨意了，差別通常是收費標準而已，我目前用的仲介每月 3500 日元

 

需要仲介處理事項：

  • 找房客 or 更新租約
  • 每年代繳管理費
  • 代收租金 and 匯款
  • 簡易修繕
  • 稅務處理

 

找房客

這是投資房產的第一等大事，仲介會詢問你想要租多少錢？並給出一個建議價格

只要你敢說，他就會用你的價格掛出去

 

曾經見過有一例，房東花了百萬日幣精裝修

但是他就是要租金比附近貴 50%，後面也順利租出去了。。。（雖然花了幾個月）

所以，租金價格怎麼掛，仲介會完全按照你的意思來執行

 

但是如果你的房子一陣子沒有租出去，你想要降價。請切記緊盯仲介執行這件事

我自身曾經有一處房屋四個月沒租出去，我想說降個 5000 日幣招攬客人也比空著好，就告訴仲介執行

 

結果，很快的找到房客了。。。租金居然是沒有降價過的數字！？

也就是說那次是運氣，而不是仲介照我的指示做了。。。

或許是物件不大所以沒被重視，於是懶得改了？

給了指示卻沒改動還是蠻囧的，需要確實的讓仲介執行

 

每次更新租約仲介會收取 1 個月的租金，一般兩年更新一次租約

就算是同一個住戶，依然會更新租約，所以這個費用是一定存在的

 

 

租客要租房時，還會需要支付 押金 and 禮金

押金當然一定要，禮金就看你要不要設定了，現在不收禮金的物件蠻多的

如果你的房子地點一般，可以考慮不要設定禮金會比較好找房客喔

 

 

每年代繳管理費 + 修繕積立金

我現在的仲介採用的管理方法是每年最後一季的房租直接預留下來

用來繳交隔年所有費用之後，如果有剩餘在匯給我

這樣我不用額外準備各種稅金的錢，每個月的房租也會是好計算的整數

 

 

代收租金 and 匯款

先前仲介代行國際匯款需要支付 5000 日元的手續費

仲介都會建議每半年匯一次，節省手續費

後來中國信託在東京開設了辦事處，所以現在可以通過中國信託進行快速匯款

每次只要 500 日元，於是我就開了一個中國信託日幣帳戶專門收租，並指示仲介每個月進行匯款

 

在找房客的時候，正規的仲介都會要求租客有保證人

如果房客是外國人（像我目前就有房客是中國學生），仲介會讓房客加入保證人公司，確保每個月房租能正確支付

保證人公司是日本特有的制度

通常租房需要房客有一名保證人，確保一切事務的正常執行

如果是外國人，是很難找到日本人保證人的

所以就產生了保證人公司（當然也有日本人因為奇怪原因沒有保證人，這樣也需要用保證人公司）

 

類似保險，參加公司需要支付費用

但是房東可以穩定的收到房租，不會有任何奇異的事情發生

 

 

簡易修繕

平時可以設定一個數額，在該數額一下的修繕就不用通知我了

直接修，直接從房租裡扣除

我是設定一萬元以下不用跟我說，換水龍頭就直接換吧

 

 

稅務處理

上一篇已經提過了如果收入到達某個程度，會需要支付所得稅

仲介會提醒你需要報稅了，但是你是否委託仲介來報稅是你的自由

委託仲介報稅的費用是一萬日元

 

像固都稅那種費用比較像是管理費的固定費用，每年仲介會在「代繳管理費」的時候一併處理

 

上面幾件事情有處理好，應該就沒有任何需要煩心的事了

可以好好的看著租金進帳 ^_^

 

 

提醒各位房東的事

  1. 合約期限內，是 不能漲房租 的。。。
  2. 房客在租約期限內，他不允許，你是 不可以進去看房子 的
  3. 房客可以先行通知後搬離，但是房東在合約期不可以通知房客搬離
  4. 只要房客願意續約，沒有奇怪的理由不能阻止他續約（其實很保護房客）
  5. 因為法律保護房客，請一定要求有保證人。稍微保護一下自己，不然房客不付租金你還沒辦法叫他出去。。囧

 

這樣就把整個看房買房經過重點的說了一次，希望能有點幫助

如果有不清楚的地方，歡迎留言，我知道的會盡量回應給各位朋友

 

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