延續上一篇：日本生活～選一個喜歡的房屋～椎名町公寓樣板分析～（三）

 

日式公寓長這樣。。

​

購買流程差不多是這樣的～～從選擇一直到拿到房產文件大約是兩個月

  1. 選擇房屋
  2. 仲介諮詢 – 房屋是否存在，或僅為廣告物件
  3. 遞交申請書
  4. 簽署購買合約，支付總價 10% 訂金
  5. 現場與代書一同驗證合約內容
  6. 支付尾款
  7. 房屋檢修
  8. 稅務相關

 

1. 第一步：選擇房屋

很神奇的，中介給你的廣告裡面，物件都不太吸引人？

應該最好賣的物件都被中介網羅了。。？可惜不是！中介手上多是普普通通的房屋，放著看看有沒有人會接手的那種。

（上圖是椎名町 Lion Mansion 實景）

所以看了幾十個投資公寓，發現自己在網上選的反而條件比仲介手上的東西更好

這個在日本業界算是常態。仲介手上好的物件在一兩天內就會被搶走了，剩下的是比較「平常」的物件

 

當仲介給你的物件沒有很符合你的標準的時候，可以考慮去大型房屋交易網站比較一下，說不定就可以選到好的

樂待： https://www.rakumachi.jp/

健美家： https://www.kenbiya.com/ （椎名町這間就是在健美家上面看的）

 

選小套房的小知識:

  • 一樓扣分，邊間（角部屋）加分
  • 管理費和修繕積立金總和最好不要太貴，最多一萬出頭就好
  • 一樓有商家扣分
  • 旅館銷售部分房間請跳過。。覺得物件太好請去查證他是否是旅館
  • 舊法借地權的房屋請跳過。。
  • 木造房屋請慎重考慮，因為修理費很驚人
  • 目前有房客的加分（應該是因為買了可以直接收租？）
  • 盡量選擇 15 平米 以上的房間。。太小不太好住
  • 靠近車站大加分，例如步行 4 分內
  • SRC 結構的防震較佳

 

 

  1. 讓中介去諮詢房屋狀況

日本法律有規定所有買賣物件需要登錄到日本不動產實價登錄系統裡面

該資料是公開資訊，也就是每個仲介都能查證。只有在上面有顯示的物件是目前合法銷售的物件

 

中介查詢該系統時，可能會有以下狀況：

  • 該物件是 廣告 ，在日本不動產實價登錄系統裡面查不到
  • 該物件是其他中介代理的，需要諮詢其他中介是否可以合作
  • 查詢成功，可以購買

 

不同狀況花費的時間會不太一樣。我所諮詢的物件中，約有一半是可以購買的

反正不另收費，請盡量第一時間向中介求證該物件是否可以購買

 

 

  1. 遞交申請書

確定購買目標以後，需要跟賣方遞交申請書。這個過程可以通過網上進行

這個是一個重要決定，一旦遞交申請書，就正式啟動了購屋程序

  • 下面那個「勤務先」的部分，是如果要貸款才需要填的，正常填出價就好

 

 

  1. 簽署合約 + 支付訂金

如果屋主表示 OK，如果想要講價，請在簽屬合約前完成

通常日本講價幅度不大。椎名町這一間我以「房屋翻修」為理由希望能講價

由於當時房客有意思在屋主賣房後搬家，於是我方向屋主提出 原狀恢復 的要求

屋主不想負擔原狀恢復，於是答應了整體費用下降 10%

 

決定之後，我飛到日本簽合約及繳交訂金（總價的 10%）也就是 70 萬日幣

這是法定程序，有收據加上政府印花，合約上面也會註明 70 萬已付

 

其實此時房屋總價已經是 630 萬了，但是我依然需要照原合約支付 70 萬定金

還需要另外支付（ 3% + 6 萬）x 1.08 = 仲介費（上圖是一半的收據，完成後再付一半）

儘管仲介幫你講價，但是一切依然是依據最初的申請書上面寫的數字來進行計算的

 

這次我是帶了一百萬日幣現金進日本海關的，請注意在海關需要申報

只需要說明用途，並不會產生任何的費用或稅金

但是如果帶超過一百萬日幣沒有申報，被查獲有可能會沒收，請記得填寫

 

 

  1. 由司法書士（地產代書）把合約內容逐條念給你聽

日本法律規定，地產代書需要把合約的每個條款與細節逐條念給你聽

如果你聽不懂日文，最好有一個翻譯或是華人員工在旁邊翻給你聽

法律規定在你面前閱讀每一條是必要的程序（或是視訊都可以）

有任何問題也請在這個時候發問

 

 

  1. 支付尾款

支付尾款可以直接使用海外匯款，到實際過戶完成之前並沒有其他法律文件需要親自到場，所以使用海外匯款就可以了

海外匯款有手續費，雙方銀行加起來大約是 45 美金左右

 

要注意，在日本買投資型一定單價以下的小物件是 不可以 貸款的喔！

如果是稍微高價一些符合規定的，貸款標準也比我們嚴格

貸款金額最多達 50% 貸款年限也最多 15 年

 

 

  1. 房屋修繕

當我購買房屋的時候裡面原本是有租客的

但是在我購買時，該租客也準備搬走

（由於有先前紀錄，這個人在這裡住了十年。。所以不是純粹塞一個房客讓房子比較好賣。。大概吧）

 

他搬走以後我決定整理這個十年沒動的房，翻修內裝。反正跟原房主協調過，有了修房資金

一開始我想要連廁所一起翻修，估價出來以後我嚇了一跳。。187 萬

原來日本的廁所算是一體成形的，要更換需要做很大的改變，所以單價很高

 

後來妥協了，放棄修整廁所。。稍微整理一下燈具馬桶就好

瞬間變得很便宜。。。

修繕一共花掉三個禮拜（洗碗槽下面櫃子居然沒修整表面，好想進去自己修呀～～）

 

 

8. 稅務

除了固定的固都稅以外，如果你每年收入超過一定數字是需要報稅的

簡單來說如果你有超過一間房屋，應該就跨入要報稅的門檻了

 

具體報稅內容按房屋具體數字而有不同，仲介都可以協助報稅

注意：每年一次，可以把去日本的旅費當作照顧房產的差旅費抵稅的

機票住宿都可以抵，如果有常去的，別忘記了喔！

 

 

整個購買流程從開始挑選到拿到權狀，大約需要兩個月

中間至少需要去日本一次

 

 

我個人對於東京置產算是滿意的，也因此我買了不只一次

算不算是超級好的投資，其實還好。只能說是穩定的選項，大賺是不太可能的

但買完後不需要費太多心思管理是很方便的，我個人覺得還不錯

 

最後一章會說到買完房屋，之後的管理收租等內容，有需要的就繼續看囉～

 

我的東京置產系列文：