日本生活

​ 今年十月開始日本提高消費稅從原本 8% 漲到 10%，為了平衡一下 所以正在推行 Cashless 的理念，也順便想要增加日本國內非現金支付的交易量 活動時間是從 2019 年 10 月至 2020 年 6 月，聯合很多公司跟商店給出最高 5% 還元（回饋）優惠！ 不過大多數支付方式是針對日本國內的信用卡以及日本本土的電子支付 對於我們非日本人或非長住在日本的人來說，能吃到這個 Cashless 回饋的大概就剩下 Suica 比較容易一些 其他 ICOCA 之類的交通卡也有，不過此篇還是以最多人使用的 Suica 為主 詳細可以去參考官方網站： https://cashless.go.jp （官網內可以看見有 LINE Pay，但是有很多網友回報台灣的 LINE Pay 沒辦法在日本刷，所以請不要浪費時間） 關於 Suica 實名登記以及註冊 JRE Point 的文章，網路上已經很多，這邊就不多做敘述，可以通過快速門 這一波的 Cashless 推動，應該可以讓日本更多商店支援非現金支付，這對我們喜歡去日本旅遊的人是一件非常好的事情 因為這樣我們以後去日本可以少換一點現金，多用一些海外回饋高的信用卡或者是 Suica 來做支付 我自己做法則是去申請一張「雙幣信用卡」跟「日幣賬戶」，平常就算沒有要去日本 遇到日幣匯率相對來說低點的時候，就開始分批買進，如果賬戶裡面的日幣平均成本低於日本旅遊時的匯率 就多多刷雙幣信用卡，因為雙幣信用卡無海外交易費，銀行會直接從你日幣賬戶扣款，你刷 700 日幣，他就扣你 700 日幣而已 有時候銀行還會加碼額外現金回饋，就非常超值了！ 如果賬戶的日幣平均成本高於日本旅遊時的匯率，那就刷其他海外消費回饋高的卡～ 關於 Suica 的部分，我們知道這張卡有點像是台灣的悠遊卡或者一卡通，是需要預先儲值沒辦法透支的非現金交易卡片 而充值 Suica 的話目前台灣有兩家銀行有高回饋，第一家是永豐銀行的大戶卡，這張卡目前外幣消費高達 8% 回饋 用來充值 Suica 真心省很大！缺點就是這張卡回饋都是滯後的，回饋要分兩、三個月後才能真正入到賬戶 ...

之前造訪過大阪，留下很深的印象，除了各種美食以外，還有很多的物美價廉的東西 大部分人要去日本買買買通常都是會去東京比較多，不過大阪也有自己獨特的優勢 像是最近幾年的東京，如果是一些知名地點，如秋葉原、新宿、涉谷或者銀座這些 有時結帳排個一小時以上根本是家常便飯，而且也因為東京外國留學生比較多，這些人代購起來更是瘋狂掃貨，無止盡的排隊。。 所以雖然東京整體來說商店比較多，但是實際採購遇到缺貨、限購或是店家加價的情況卻是非常嚴重的 大阪雖然也會有，但是相對來說少很多～ 作為日本關西第一大城市的大阪，商家在鋪貨的時候自然也不會太少，除非是準備要買地區限定品或者是一些比較特殊的物品 不然大阪或者是周邊的城市其實是比較好入手的 以很多人詢問的 CPB 長管隔離霜來舉例，我們一剛開始就知道這東西很難入手，專櫃售價統一在 6000 日幣 許多商店不是斷貨就是直接限購，一人一本護照一天只能買一個 在大阪心齋橋周邊的百貨公司全部都賣光光，我相信這玩意在東京知名地點也都是同樣情況的 我們一直跑到外圍人煙稀少的百貨公司才買到，而且當然也是限購囉～ CPB 專櫃小姐姐在幫我們登記打包，一本護照只能買一條隔離霜。。。 當然如果你不想這麼麻煩跑太遠，心齋橋也有部分商店是加價販售的喔！6800 ~ 7500 日幣不等，隨店家喊～ 所以一條在日本專櫃成本 6000 日幣以上的 CPB 隔離霜，淘寶跟蝦皮有人賣 300 不到人民幣跟 1500 不到台幣。。。你敢買？ 還有很多人找代購的 EBiSU 牙刷，最受歡迎的 61 孔與 62 孔，架上有時都會被掃光，這時候就要多跑幾家店了～ 這種熱銷的產品，看到有些店家還有貨，就全部拿下來打包吧～ 這牙刷在台灣 PCHome 可要貴上一倍左右，所以這也是一堆人找日本代購的原因 還有一些季節商品這次也是買很多，像是 VAPE 推出的 SKIN 驅蚊水，超級好用的！我自己也在用～ 這個驅蚊水噴一噴皮膚不會油膩，香氣也很好聞，大人小孩都適用 而且在戶外真的不怕蚊子來咬，效果非常顯著，建議夏天備個兩瓶！ 類似這種產品，就算僅僅在心齋橋區域的藥妝店，價格也會天差地別！ 走幾步路就能看到更低的價格，但是可能會有限購，只能多走走多比比了～ 還有每年夏天一到就肯定會斷貨的安耐曬（俗稱小金瓶），基本上所有店家都是限購 如果沒看見限購不要太高興，有可能是店家已經加價過的。。。 有時候還能碰到商家的限時促銷，真的很划算！買到賺到！ 像是這次就碰到 Google Home Mini 半價促銷！ 到了日本橋時經過勇者鬥惡龍跟 Lawson 便利商店一起推出的限期商店！ ...

延續上一篇：日本生活～椎名町樣板實際購買流程～（四） 這個時候房屋已經買好了 在回歸平靜生活之前，需要找一個能包辦所有麻煩事的全能管家 用哪一家就隨意了，差別通常是收費標準而已，我目前用的仲介每月 3500 日元 需要仲介處理事項： 找房客 or 更新租約 每年代繳管理費 代收租金 and 匯款 簡易修繕 稅務處理 找房客 這是投資房產的第一等大事，仲介會詢問你想要租多少錢？並給出一個建議價格 只要你敢說，他就會用你的價格掛出去 曾經見過有一例，房東花了百萬日幣精裝修 但是他就是要租金比附近貴 50%，後面也順利租出去了。。。（雖然花了幾個月） 所以，租金價格怎麼掛，仲介會完全按照你的意思來執行 但是如果你的房子一陣子沒有租出去，你想要降價。請切記緊盯仲介執行這件事 我自身曾經有一處房屋四個月沒租出去，我想說降個 5000 日幣招攬客人也比空著好，就告訴仲介執行 結果，很快的找到房客了。。。租金居然是沒有降價過的數字！？ 也就是說那次是運氣，而不是仲介照我的指示做了。。。 或許是物件不大所以沒被重視，於是懶得改了？ 給了指示卻沒改動還是蠻囧的，需要確實的讓仲介執行 每次更新租約仲介會收取 1 個月的租金，一般兩年更新一次租約 就算是同一個住戶，依然會更新租約，所以這個費用是一定存在的 租客要租房時，還會需要支付 押金 and 禮金 押金當然一定要，禮金就看你要不要設定了，現在不收禮金的物件蠻多的 如果你的房子地點一般，可以考慮不要設定禮金會比較好找房客喔 每年代繳管理費 + 修繕積立金 我現在的仲介採用的管理方法是每年最後一季的房租直接預留下來 用來繳交隔年所有費用之後，如果有剩餘在匯給我 這樣我不用額外準備各種稅金的錢，每個月的房租也會是好計算的整數 代收租金 and 匯款 先前仲介代行國際匯款需要支付 5000 日元的手續費 仲介都會建議每半年匯一次，節省手續費 後來中國信託在東京開設了辦事處，所以現在可以通過中國信託進行快速匯款 每次只要 500 日元，於是我就開了一個中國信託日幣帳戶專門收租，並指示仲介每個月進行匯款 在找房客的時候，正規的仲介都會要求租客有保證人 如果房客是外國人（像我目前就有房客是中國學生），仲介會讓房客加入保證人公司，確保每個月房租能正確支付 保證人公司是日本特有的制度 通常租房需要房客有一名保證人，確保一切事務的正常執行 ...

延續上一篇：日本生活～選一個喜歡的房屋～椎名町公寓樣板分析～（三） 日式公寓長這樣。。 ​ 購買流程差不多是這樣的～～從選擇一直到拿到房產文件大約是兩個月 選擇房屋 仲介諮詢 – 房屋是否存在，或僅為廣告物件 遞交申請書 簽署購買合約，支付總價 10% 訂金 現場與代書一同驗證合約內容 支付尾款 房屋檢修 稅務相關 1. 第一步：選擇房屋 很神奇的，中介給你的廣告裡面，物件都不太吸引人？ 應該最好賣的物件都被中介網羅了。。？可惜不是！中介手上多是普普通通的房屋，放著看看有沒有人會接手的那種。 （上圖是椎名町 Lion Mansion 實景） 所以看了幾十個投資公寓，發現自己在網上選的反而條件比仲介手上的東西更好 這個在日本業界算是常態。仲介手上好的物件在一兩天內就會被搶走了，剩下的是比較「平常」的物件 當仲介給你的物件沒有很符合你的標準的時候，可以考慮去大型房屋交易網站比較一下，說不定就可以選到好的 樂待： https://www.rakumachi.jp/ 健美家： https://www.kenbiya.com/ （椎名町這間就是在健美家上面看的） 選小套房的小知識: 一樓扣分，邊間（角部屋）加分 管理費和修繕積立金總和最好不要太貴，最多一萬出頭就好 一樓有商家扣分 旅館銷售部分房間請跳過。。覺得物件太好請去查證他是否是旅館 舊法借地權的房屋請跳過。。 木造房屋請慎重考慮，因為修理費很驚人 目前有房客的加分（應該是因為買了可以直接收租？） 盡量選擇 15 平米 以上的房間。。太小不太好住 靠近車站大加分，例如步行 4 分內 SRC 結構的防震較佳 讓中介去諮詢房屋狀況 日本法律有規定所有買賣物件需要登錄到日本不動產實價登錄系統裡面 該資料是公開資訊，也就是每個仲介都能查證。只有在上面有顯示的物件是目前合法銷售的物件 中介查詢該系統時，可能會有以下狀況： 該物件是 廣告 ，在日本不動產實價登錄系統裡面查不到 該物件是其他中介代理的，需要諮詢其他中介是否可以合作 查詢成功，可以購買 ...

延續上一篇：日本生活 ～嗯，就決定住這裡～日本選擇居住地點的不同習慣（二） 椎名町的位置 這個地方與池袋僅有一站之隔，給人的感覺卻截然不同 這個古老的居民區，商業活動不頻繁，但有一個漫畫聖地讓漫迷朝拜。。除此之外就是一個閑靜住宅區 漫迷勝地之一：常盤莊 因為老舊已經拆除。但當地有紀念碑，房屋模型與曾住過這裡的漫畫家名錄來紀念曾經輝煌過的常盤莊 當初購買時是以「住宅區的公寓，但是不要離市中心太遠」的想法來找目標的 那時對東京的生活型態也不夠了解，因此上一章提到的 “擠不上車” 這個情況，在這個位置是很有可能發生的 選擇住這裡的多數是去目白、高田馬場、池袋等可以騎單車就到的學生或上班族 言歸正傳，挑選房屋時請在心裡設幾個基礎目標。如： 要安靜住宅區還是繁華方便區？月租還是日租？ 心理價位？ 離車站 / 商店多遠？ 能接受的屋齡範圍？ 附近的大約租金是多少？ 不然很容易就覺得每個都蠻不錯，做不了決定 外國人在日本買房時，總是會擔心房屋有結構問題。又很難對房屋進行完整的調查 如果你很在意這件事，那就最好避免購買年齡較大的木造房屋 物色一般公寓的時候也注意一下是否是 SRC 鋼結構等資訊 若是幾個目標的資料都相差不遠時，通常會考慮比較知名的建商所蓋的房子 椎名町這一間建築物是由大京建設公司蓋的 Lion Mansion 系列建築之一 Lion Mansion 在東京有幾十棟建築，從高級公寓到平民套房都有，在建築品質上就能有一定程度的保障 雖說該公司泡沫經濟後元氣大傷，很難看到新建的 Lion Mansion，但是以往的品質還是不錯的 生活機能 這個位置步行到車站大約需要 8 分鐘，超市及商店在車站出口 下班回家可以直接去買東西，生活機能還算便利 個人覺得有點小問題的是回家路上的路燈相當少 雖說治安應該無虞，但是就我來看晚上道路稍微有些偏暗了 屋齡 先前提過日本建築物抗震標準新制在 1981 年（昭和 57 年）更新過，因此在 1982 年以後的房子比較受歡迎 舊抗震標準的房屋價格會明顯的比新標準的便宜 椎名町 Lion Mansion 是 1987 年的建築 至於房屋的新舊，由於日本有規定房屋修繕計畫，因此多數房屋都還保持著不錯的狀態 只要是購買新制下的房屋是沒有問題的 ...

延續上一篇： 日本生活～東京投資買房經驗分享～（一） 【下一站是霞ヶ関, 請到站的乘客準備下車】 結果你真的下車準備回家。。那你一定是高富帥或白富美。。請留下你的聯繫方式。。求交往 ^_^ 每個城市都有明顯的區域分級。就算不是那麼正確的好壞二分法，也能在大家心中留下清楚的階級印象 地點好壞就是能給人這麼大的影響 選擇地點是買不動產的重要指標，對於投資者來說更可以說是 「唯一」 指標也不為過 在日本人生地不熟的我們，其實能選的地方其實只有兩個：東京 或是 大阪 請不要因為便宜就購買奇奇怪怪的地方 （包括北海道，旅遊景點都是幻覺） 除了投資報酬率以外，買房省心省力還是很重要的。個人建議，東京、大阪以外地區基本不考慮 相比起來，大阪的房屋售價比東京稍微低一些（大約低 20%，個別地區能找到 30%） 但是很奇怪的是大阪的租金會出現三到四萬日幣的情況 相比起來，東京的房租穩定很多，不論新舊地區等，普通套房都能落在五萬到六萬日幣左右 這是從長租的觀點來比較 Airbnb 等日租模式的情況，大阪的法令比東京寬鬆很多。現在又有很多 Airbnb 代行 / 仲介公司 房租雙倍的收益下，選擇大阪好像也不錯？但避免法律變動，我還是選擇買在東京 東京的山手線 去過日本的人對這個綠色的圓圈應該不陌生。這是東京山手線鐵道，城市運輸命脈，最多人利用的電車路線 山手線路經所有熱鬧的副都心：新宿、池袋、銀座、秋葉原、原宿等站都在這個環形所經之路上 為何提到山手線，因為近 20 年來，山手線上的房子比較不會跌價 由於山手線無可取代的便利性，能在這個線路上面置產會是東京房產的首選 公司補貼車資，但是不補貼房租 這是日本常見的社會型態 東京相同的房租住在市中心只能住在套房，而住在千葉縣能夠住到面積至少大一倍的房間 才會出現日劇裡面坐上終電還能睡一個小時的情況，因為住的地方超級偏遠 你不知道電車上面很好睡嗎～～～～ Orz 從日本人朋友了解到的居住情況，跟我們通常「離公司近就是好」的狀態略有不同 出現了一些蠻有趣的房屋選擇方式，在這裡列舉出幾個： 鐵道的終站： 不怕坐過站，並且上班路程那麼遠，我一定要有座位！ 車站步行10分鐘內： 到家已經累了，別叫我走太遠。早上趕車也方便 附近是居民區： 個人隱私很重要的 最近日本人也開始有往市中心住的趨勢，但是上述情況還是頗常見的 坐不上電車的站，只能騎單車了 大家住在公司附近一兩站算是頗常見的情況 但是在東京市中心，住在公司一兩站外不見得是好選擇 因為就算你住在車站旁邊，太靠近市中心卻又不是市中心的車站是擠不上車的！ 日本還有專門把乘客推上車的工作人員，所以離一兩站幾乎就等於沒有車站 但是離的近還是有意義的，可以騎單車上班。或是出去喝一杯之後可以走回家（聯誼後帶人回家比較近） 我不要住一樓 日本人非常注重隱私，所以一樓的價值相當低 日本人能住三樓一定不選一樓。同一棟樓裡面，相同格局大小的公寓，一樓的價值一定比樓上低10%以上 就算價差沒有非常大，但是當地人也不太願意買 能稍微提升隱私性的房屋特性都能加分 例如「角部屋」（也就是邊間，當某一面牆壁後面沒有其他人，不會受到打擾就稱作角部屋），有電梯的頂樓等 居民區與商業區 日本人對於居住隱私的重視程度遠超我們想像 ...

許多朋友知道我在日本有一些房產投資，最近都來問我一些相關經驗 （或許是因為市場景氣不好，不少人開始憂慮自己的未來生活？） 既然這些經驗能夠幫助到大家，在這裡分享我知道日本東京房屋相關的 「所有細節」 包括 看房（各種需要注意的觀點分享）→ 買房（手續及費用與行程）→ 管理（實際文件與未來管理內容） ​ 接下來要寫的內容比較長，所以會分成許多章節 日本買房的好處壞處我都會說，一些我們不常注意的特殊事項也會盡量提到。讓大家更深入了解日本居住文化 部分章節或許會著重說「壞」的成分。因為好的部分你一定自己知道才會來看日本購屋文才是 因此文中會稍微偏重於提醒大家一些該注意的地方 買在日本，好嗎？～日本整體房屋市場環境與相關知識 為什麼住這裡？～日本的住宿習慣跟我們有什麼不一樣 選個喜歡的房屋～用我手上的椎名町樣板實例來分析好壞 椎名町樣板實際購買流程 房屋管理～租屋模式與仲介代管相關事項 那現在開始囉～～～ ​ 買在日本，好嗎？ 想在日本買房的朋友，應該都不是要自己去住的吧？ 並且日本買房以後並不會給你簽證或居留權，那接下來會多數以投資觀點來分析 1. 投資報酬率 (利回り) 投資大家最關心的主題當然是投資報酬率有多少（簡單說就是每個月能拿到多少錢） 通常在網站上面看到的投資報酬率（利回り），多數都在 7% 以上 但作為房東實際上能拿到的數字會比這個少 因為仲介告訴你的都是 表面利回，也就是還沒扣除費用的毛利 像是這一個（健美家 kenbiya 上面常見的範例） 上面寫 9% 收益，完全忽視了稅金與每個月的「管理費＋修繕積立金」 事實上扣除了每月固定費用之後得出的收益是 7.24%，加上購屋稅費與仲介等費用 實際上拿到手的收益大約在 5.5% 左右 在這個例子上面，房東投入 8,600,000 日幣（買房的費用通常會在房價上增加快 10%，仲介費、稅費。。等等） 每月拿到的數字大約是 40,000 日幣 不過以八萬美金的程度，不管您是住北京、上海、廣州、台北、香港、新加坡，這個價格應該都只能買廁所吧 日本投資房產還是很便宜的（這些鳥籠好不好住另說，下圖是我其中一間整修完工的照片） ​ ​ 2. 日本人為什麼不愛買房 ～因為房屋只會跌，不會漲～ 在華人社會我們已經很習慣房屋價格會上漲這個事實 但是在日本，這個情況是反過來的 日本泡沫經濟時代，東京房屋動輒上億，最少也要數千萬 當泡沫經濟破滅時，房地產的價值崩盤到直接少一個零的程度！！ 這代表相當多人直接破產，把房屋賣了連利息都付不起 不動產只是一個永遠甩不掉的債。。。 前車之鑑猶在，年長的日本人給小輩的買房觀念就跟我們很不一樣了 於是日本人對買房的看法就跟買車一樣，一落地就減價一半 大家也不覺得房屋是什麼太好的資產（最近這個看法有慢慢在轉變） ...